ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ/ Обзор рынка элитной аренды (конец 2006 года – I квартал 2007 года)
К началу 2007 года рынок аренды элитного жилья подошел со следующими итогами. На конец 2006 года в аренде находилось или предлагалось для найма порядка 15 тыс. единиц жилья, причем около 2 тыс. объектов недвижимости было введено в прошлом году. Рост арендных ставок, по данным компании IntermarkSavills, на конец года составил 35%. Эксперты уверены, в текущем году темпы увеличения ставок на аренду несколько сократятся. Перед Новым годом агентства недвижимости обещали, что к декабрю цены вырастут в среднем на 25%, однако в настоящее время многие из них пересмотрели свои прогнозы. Зафиксировав увеличение арендных ставок в I квартале 2007 года на 2,25-5,8%, риэлторы ожидают годового роста в размере 10-15%.
До сих пор рынок элитной аренды остается в достаточной степени закрытым и непрозрачным, поэтому оценить его объем довольно сложно. Как отмечают специалисты компании IntermarkSavills, ежегодно в Московском регионе сдается 2,5-2,7 тыс. элитных квартир, причем эти цифры включают в себя и жилье, впервые сдаваемое в аренду, и то, что выставляется для найма во второй и последующие разы. Спрос же формируют преимущественно 3,5-4,5 тыс. иностранцев, которые каждый год приезжают в Россию для работы в транснациональных или крупных российских компаниях. Важно отметить, что доля иностранных граждан к нанимателям-россиянам сохраняется на уровне 60%. «Поскольку нет никакой публичной информации об объеме сделок каждого игрока, очень сложно судить об общем объеме сделок. Я бы предположила, что количество таких сделок колеблется между 800 и 2000. Понятно, что это очень большой диапазон, но при отсутствии достоверной информации от других крупных игроков, сложно сделать более точное предположение», - заключает управляющий партнер компании Evans Анна Левитова.
По ее словам, оценить рынок сложно еще и потому, что у каждой компании свои критерии «элитности» жилья. Согласно принятой RealEstate.ru классификации объектов элитной недвижимости, сдаваемых в аренду, низший ценовой диапазон представляет собой объекты, арендные ставки на которые не превышают 3 тыс. долл. в месяц. Ставки среднего ценового диапазона колеблются в пределах 3-6 тыс. долл. в месяц, а высшего ценового диапазона – превышают 6 тыс. долл. По итогам года рост арендных ставок в этих сегментах составил 13-15%, 13-16% и 21-30% соответственно. Опрошенные эксперты, отметили некую нестабильность ценовой политики собственников жилья. «Если в структуре предложения появляется очень дорогая квартира, средняя цена увеличивается. Как только квартира сдается и уходит из оборота, средняя цена падает», - замечает заместитель директорат управления аренды холдинга «МИЭЛЬ» Мария Жукова. А руководитель отдела аренды компании Penny Lane Вадим Ламин добавляет, что арендодатели чутко следят и за динамикой цен элитных объектов недвижимости, выставляемых на продажу: при повышении цен арендные ставки ползут вверх.
Макроэкономическая ситуация и относительное спокойствие рынка элитной недвижимости - в 2007 году основные новинки выйдут или начнут реализовываться (Рублево-Архангельское, жилой комплекс на 11 км Ильинского шоссе ) преимущественно на загородном рынке жилья – заставили риэлторов подкорректировать прогнозы роста арендных ставок по итогам года. Как рассказывает директор компании DELIGHT PROPERTY(Группа компаний DELIGHT) Анастасия Галкина, вероятнее всего по итогам года стоит ожидать не 25-процентного роста, как ожидало большинство агентств недвижимости, а всего лишь 10-15%.
Как добавляет В. Ламин из Penny Lane, ставки на аренду в прошлом году выросли значительно меньше, чем стоимость квадратного метра, и собственники жилья по-прежнему рассчитывают получить 10-процентную доходность от сдачи жилья в найм, осознавая, что этот бизнес постепенно становится все менее доходным. «По нашим подсчетам, в настоящее время рентабельность инвестиций в элитную недвижимость с целью ее последующей сдачи в аренду физическим лицам не превышает 7-8%», - заключает он.
О данном векторе развития рынка элитной аренды RealEstate.ru написал еще в середине прошлого года, отметив как тенденцию снижение доходности от сдачи жилья в найм до 8-12%. «Сегодня с учетом темпов роста цен на покупку срок окупаемости вложений в элитное жилье вырос с 10 до 20-25 лет», - заключает А. Галкина из Delight Property.
Что касается предпочтений клиентов ведущих агентств недвижимости, то здесь не предвидится каких-либо изменений. По данным компании Tweed, рейтинг районов столицы, пользующихся наибольшим спросом у арендаторов, мог бы выглядеть следующим образом (районы перечислены по убыванию): Остоженка, Пречистенка, Арбат, Патриаршие Пруды, Плющиха, Якиманка, Чистые пруды, Замоскворечье. На рынке загородного жилья сохраняют позиции Рублево-Успенское и Новорижское шоссе, набирают популярность Куркинское, Калужское, Пятницкое, Минское и Дмитровское направления. «Одним из важных факторов, определяющих престижность и качество того или иного района, было направление «розы ветров». В столице она такова, что массы загрязненного воздуха относит на восток и юго-восток, соответственно эти районы менее престижны и популярны», - резюмируют специалисты из Tweed.
Среди закрытых элитных поселений безусловными лидерами, как и год назад, являются поселки Росинка и Покровские Холмы. По словам А. Левитовой из компании Evans, лист ожидания сохраняется только там. Однако в Penny Lane редакции сообщили, что в настоящий момент достаточное количество жилья как в Росинке, так и в Покровских Холмах свободно и ждет своих арендаторов с началом летнего сезона.
По-прежнему наиболее интересны клиентам агентств недвижимости новые элитные дома, причем выходцы из стран Азии и состоятельные россияне предпочитают жить преимущественно в элитных новостройках, в то время как европейцы иногда могут поступиться некоторой долей комфорта (отсутствием парковки и благоустроенной придомовой территории) ради исторической ценности здания.
Эксперты отмечают, что квартиры в клубных домах и особняки, выставляемые на аренду, пока являются штучным товаром, поэтому не оказываются значительного влияния на рынок. Как, впрочем и доходные дома. Опрошенные RealEstate.ru специалисты сошлись во мнении, что классическим доходным домом в столице можно назвать только один - в Николоворобьинском переулке (Таганка), эксплуатируемым Департаментом инвестиционных программ строительства правительства Москвы. В то же время Парк-плейс, «Волгу», «Донской посад» назвать доходными домами можно с натяжкой. Годом раньше риэлторы рисовали радужные перспективы этому сегменту недвижимости, однако сегодня будущее доходных домов видится им не столь радостным: девелоперам элитной недвижимости гораздо легче сразу же реализовать элитное жилье, чем ждать окупаемости и выхода на доходность, покрывающую инфляцию, в течение минимум 15 лет.
